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民法案例一则
2017-03-10 21:40 来源:bizchinalaw.com
甲乙为夫妻关系,育有3子丙丁戊,丙育有1子己。甲乙共有房产一套,房产证所载房屋所有人为甲,后乙去世,甲与己签订房屋买卖协议,由己出价130万元购买甲乙共有房屋,且系争房产现已过户至己名下,己至今未向甲交付任何价款。
丙得知上述事项后,认为甲与己的行为侵犯了其继承权,遂将甲与己诉至法院,请求确认甲与己所签房屋买卖协议无效,并将房产过户给甲。
在庭审过程中,甲与己的委托代理人对系争房产原为甲乙夫妻共同财产的事实认可,但其认为己受让甲的房屋时主观方面存在善意,甲与己约定的价款合理,因此丙无权主张戊将房产过户给甲。
本所律师认为,本案中己受让甲乙共有房产的行为不符合《物权法》善意取得的要件,理由如下:
《物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
首先,己受让系争房产时不存在善意。本案中,甲与己系祖孙关系,对于甲乙为夫妻关系且育有3个子女的事实,己应当明确知晓,因此,即使系争房产所载所有权人为甲,己也应当知道甲对于系争房产除自身以外的份额并无处分权,若己主张其为善意,其至少应当与甲、丙、丁、戊等人明确系争房产的继承相关问题,但己并未从事上述可证明其为善意的行为。
其次,己受让系争房产的价款明显低于房产的合理价值。己受让系争房产的时间为2013年底,根据并的委托代理人所举部分证据,其时系争房产的价值至少应为200万元,与己实际受让的价格相差70万元,即使甲与己系祖孙关系,如此大的价差仍然可以说明己受让系争房产的价款明显低于房产的合理价值。
再次,直到开庭审理之日,己仍未向甲支付任何价款。虽然己辩称其与甲口头达成协议,房款可按年分期支付,但至开庭审理之日,己仍未向甲支付任何价款,无论从己的论述,还是从法律法规的规定,己未支付价款的情形均无法满足善意取得的构成要件。
综上,本所律师认为,本案中己受让甲乙共有房产的行为不符合《物权法》善意取得的要件。
 

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